L’art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59, recante norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati, convertito in legge, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, cosiddetta “Legge antiterrorismo” in quanto finalizzata alla lotta al terrorismo interno ed alla criminalità mafiosa, dispone che chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.
La comunicazione deve essere presentata all’autorità locale di pubblica sicurezza: Questore nel capoluogo di provincia e i funzionari preposti ai Commissariati di Polizia negli altri comuni.
Ove non sono istituiti commissariati, le attribuzioni di autorità locale di pubblica sicurezza sono esercitate dal Sindaco nella sua qualità di ufficiale del Governo.
Per la violazione al disposto dell’art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59 si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103,00 a euro1.549,00.
Il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante disposizioni in materia di federalismo fiscale, all’art. 3, nell’introdurre la cosiddetta “cedolare secca sugli affitti”, al comma 3 ha stabilito che: “Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.”
Il Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, all’art. 5 ha poi disposto al comma 1, lettera d) che “la registrazione dei contratti di compravendita immobiliare assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza”.
Alla luce di queste disposizioni normative, il Ministero dell’Interno con Circolare n. 557/LEG/010.418.6 del 31 Maggio 2011 ha precisato che:
- a decorrere dal 7 aprile 2011, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 23/2011, per i contratti di locazione registrati;
- a decorrere dal 14 aprile 2011, data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 70/2011, per i contratti di vendita di immobili registrati.
Non trova più applicazione la sanzione amministrativa prevista per violazione dell’art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59 in caso di violazione delle disposizioni di cui al medesimo articolo.
Il Ministero conclude sostenendo che, ai sensi del comma 6 dell’art. 3 del Decreto Legge n. 23/2011, il predetto obbligo non viene meno quando si tratta di locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni.
Oltre alla locazione ed alla compravendita vi è un’altra tipologia di contratto molto usata: il Comodato d’Uso che può essere oneroso o gratuito. Ai sensi dell’art. 1803 del Codice Civile il Comodato d’Uso è un contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Il Contratto di Comodato d’Uso se viene registrato, così come se viene registrato un contratto di locazione o in caso di registrazione di una compravendita, non è più necessario procedere all’effettuazione della comunicazione di Pubblica Sicurezza.
In presenza di un Comodato d’uso gratuito non soggetto a registrazione permane l’obbligo della Comunicazione all’Autorità Locale di Pubblica Sicurezza entro le 48 ore dalla consegna dell’immobile.
Si precisa inoltre che la comunicazione di cessione di fabbricato, nei casi previsti, deve essere presentata anche nel caso in cui l’immobile venga ceduto a qualunque titolo tra parenti stretti.
In conclusione, sotto il profilo giuridico, l’obbligo di comunicazione della cessione di fabbrico previsto dalla norma del 1978 non è stato abrogato, essendo tuttora vigente tale disposizione normativa, ma l’adempimento da essa previsto, la comunicazione di cessione di fabbricato, è stato “assorbito”, per volontà del legislatore, da un altro adempimento, la registrazione del contratto di vendita o di locazione, al verificarsi del quale, quindi, la sanzione originariamente stabilita per la mancata comunicazione di cessione di fabbricato non può trovare applicazione. Fanno eccezione i casi riguardanti le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esecuzione dell’attività di impresa o di arti e professioni e i Comodati d’uso gratuito non soggetti a registrazione per i quali permane l’obbligo della comunicazione di cessione di fabbricato all’Autorità di Pubblica Sicurezza.
Per approfondimenti:
- Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59 “Norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati” convertito in legge, con modificazioni, dalla Legge 18 maggio 1978, n. 191;
- Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 – art. 3;
- Decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 – art. 5;
- Circolare Ministero dell’Interno n. 557/LEG/010.418.6 del 31/05/2011
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13:28
Sicuramente ad un ufficio di Polizia Municipale composto da un solo addetto, le norme sopra citate hanno fatto un bel regalo, in quanto si è ridotta notovolmetne la mole di lavoro in materia. Lavoro che non manca ovviamente, visto e considerato che siamo chiamati a fare di tutto, anche oltre le peroprie specifiche competenze determiante da disposizioni normative.
Dal punto di vista dello spirito del D.L. 59/79 , la mancata presentazione della comunicazione di cesisone fabbricato ad un Ente di modeste dimensioni (1700 ab. – 64Kmq) come il Comune di Ficulle (TR), dove l’autorità locale di Pubblica Sicurezza è il Sindaco, dove si conosce vita morte e miracoli di quasi tutti i cittadini, la medeisma si verificava utile per osservare il movimento anche di qualla fetta di popolazione che non passava per registro anagrafico della popolazione residente. In conclusione, oggi quest’ultimo aspetto sfugge, però in cambio abbiamo meno lavoro.
17:41
Carissimo collega condivido appieno quanto da te evidenziato. Come sempre abbiamo due facce di una stessa medaglia: da un lato meno lavoro per gli Uffici della Polizia Locale dei Comuni (la stragrande maggioranza) dove il Sindaco è Autorità Locale di PS e dall’altro sempre meno strumenti per un controllo capillare del territorio (vuoi vedere che è proprio questo che non si vuole confidando in una liberalizzazione dove ognuno fa cio che vuole?). Il legislatore pensa che la Pubblica amministrazione Italiana sia veramente in “rete” con banche dati interscambiabili per cui è semplice collegarsi all’Agenzia delle Entrate e verificare i contratti registrati ma chi come noi opera sul campo sa bene che trattasi di utopia e la Comunicazione di Cessione di Fabbricato era un sistema molto valido per controllare i movimenti all’interno dei nostri centri anche perchè in caso di mancata presentazione si colpiva il proprietario che aveva sempre qualcosa da perdere.
21:55
Vorrei sapere:
1. chi verbalizza la violazione all’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.”. A mio parere si debba inviare la segnalazione all’Agenzia delle Entrate competente per territorio;
2. In caso di violazione negli altri casi si applica senpre l’art 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59;
Cordialmente.
18:52
La registrazione del contratto di locazione assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza della cessione di un fabbricato. Nel caso di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione trovano applicazione le sanzioni previste dall’art. 69 D.P.R. n. 131/1986. Naturalmente con il Federalismo fiscale municipale, a partire dall’anno 2011, per incentivare la partecipazione dei comuni all’attività di accertamento tributario e del gettito tributario:
a)è assicurato al comune interessato il maggior gettito derivante dall’accatastamento degli immobili non dichiarati in catasto;
b)è elevata al 50 per cento la quota dei tributi statali riconosciuta ai comuni e dagli stessi riscossi a seguito della lotta all’evasione;
c)possibilità di accesso dei singoli comuni all’anagrafe tributaria per la verifica dei dati relativi:
– ai contratti di locazione ed ogni altra informazione riguardante il possesso o la detenzione di immobili ubicati nel proprio territorio;
2) …
In sintesi nel primo caso la sanzione è applicata dall’Agenzia delle Entrate, anche su nostra segnalazione mentre nel secondo caso si applica l’art. 12 del DL 59/78.
08:43
Buongiorno,
vorrei conoscere cortesemente l’esatta interpretazione della frase ” il predetto obbligo non viene meno quando si tratta di locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni”. Non ci è chiaro infatti a che tipo di contratti di locazione si fa riferimento.
Ringrazio per la gentile collaborazione,
Cordiali Saluti.
19:18
Si tratta in estrema sintesi di contratti stipulati da coloro (persone fisiche o giuridiche) che nell’ambito della loro attività di impresa (imprenditore come definito dal Codice Civile “E’ imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi” – art. 2082 c.c.) o dell’esercizio di arti e professioni, categoria in cui rientrano gli artisti, i professionisti dello sport e dello spettacolo ed i professionisti intellettuali (avvocati, medici, commercialisti, ecc.), avendo la disponibilità di immobili procedono alla locazione ad uso abitativo.
22:02
Grazie per la risposta
00:56
Gradirei inoltre sapere:
- nel caso di immobile dato in affitto o compravendita a cittadino straniero, cioè extra-comunitario, sussite sempre la comunicazione all’Art. 7 Dlgs 286/98 oppure anche questa è stata assorbita dal Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, all’art. 5;
Ringrazio per la gentile collaborazione,
Cordialmente
19:46
L’art 7 del Decreto Legislativo 25 luglio 1998 n. 286 meglio noto come Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero prevede che :
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente
o affine ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti
nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo
per il quale la comunicazione è dovuta.
2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro.
Per le finalità della legge 191/78 l’obbligo di comunicazione, di cui all’art. 12 insorge solamente quando la cessione del fabbricato ha una durata superiore ad un mese e deve essere presentata all’autorità locale di pubblica sicurezza indipendentemente dalla nazionalità della persona cui si cede il fabbricato e quindi, quando la persona è straniera o apolide, deve essere presentata unitamente alla comunicazione di cui all’art. 7 del d.lgs n. 286/98.
E’ necessario precisare che, almeno in apparenza, in caso di dichiarazione di ospitalità di persona extracomunitaria, la comunicazione non è sostitutiva della comunicazione di cessione di fabbricato
prevista dalla Legge 191/78. Sono state numerose le problematiche applicative sorte per la sussistenza, nell’ordinamento, di queste due norme di contenuto identico che riguardano l’ospitalità di cittadini stranieri e la cessione di fabbricato, la cui coesistenza ha generato una certa confusione e causato effetti negativi sul piano del corretto svolgimento dell’attività amministrativa, determinando l’accrescimento del contenzioso amministrativo e giurisdizionale.
A tal proposito il Ministero degli Interni suscitato da più parti ha precisato che “non vi è dubbio che la fattispecie astratta descritta dalla norma generale contenuta nell’articolo 12 del decreto legge n. 59/78 (cedere la proprietà od il godimento o consentire a qualsiasi altro titolo l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso) sia già contenuta nella previsione dell’articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98 il quale, oltre a prevedere ulteriori fattispecie astratte rilevanti (quali l’assunzione alle proprie dipendenze e la cessione od il godimento di immobili rustici) contiene un “elemento specializzante” costituito dalla particolare qualità del soggetto “straniero” utilizzatore del bene.
Pertanto in caso di cessione di fabbricato a straniero si ritiene che la comunicazione di ospitalità correttamente compilata possa di fatto assorbire anche l’obbligo di comunicazione di cessione di fabbricato avvenuta a favore dello stesso straniero. Conseguentemente in caso di mancata comunicazione di cessione di fabbricato a straniero ci si troverà di fronte all’assorbimento della violazione di cui all’art 12 Legge 18 maggio 1978, n. 19 nella violazione prevista dall’art. 7 del Decreto Legislativo 25 luglio 1998 n. 286, e considerato anche il principio di specialità si applicherà la sola sanzione prevista da quest’ultimo.
In relazione a quanto innanzi si precisa quindi che nel caso di immobile dato in affitto o compravendita a cittadino straniero, cioè extra-comunitario, sussiste sempre la comunicazione di cui all’art. 7 del D.lgs. 286/98 in quanto tale obbligo non risulta assorbito dall’art. 5 del Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70.
Saluti e Buon Lavoro.
19:07
Cortesemente richiedo un’ulteriore specifica sul punto.
Ovvero in caso di attività/contratto di locazione turisca avente ad oggetto soggiorni inferiori a 30 giorni a clienti anche stranieri, o anche non comunitari, e ove il soggetto che mette a disposizione l’immobile non necessita di relativa licenza di attività ricettiva, quale tipo di adempimento di P.s bisogna rispettare: schedine di notifica (in questura mi hanno detto che è solo per le attività ricettive registrate, cessione di fabbricato, oppure nulla di tutto ciò. grazie e buon lavoro
23:01
Per quanto descritto nulla di tutoo ciò.
16:26
Salve
purtroppo la normativa non è a tutti chiara. Mia madre mi ha ceduto in comodato d’uso gratuito un fabbricato. Al commissariato di P.S. NON HANNO VOLUTO ACCETTARE LA COMUNICAZIONE, ma mi hanno indirizzato alla agenzia delle entrate più volte poichè convinti che fosse sempre obligatoria la registrazione del contratto, anche per il comodato d’uso gratuito.
Come fare in questo caso? c’è un documento, una circolare della polizia che espliciti in maniera chiara tali indicazioni in modo che io possa portarla al commissariato? Vi ringrazio e buon lavoro
12:30
Gentilissima Angela,
purtroppo il nostro legislatore è così frenetico nel promulgare novità che spesso gli addetti ai lavori non riescono a starci dietro. Comunque posso consigliare di stampare l’articolo da me elaborato, nel quale di mio c’è poco se non un semplice raccordo di norme, il quale si conclude con i riferimenti normativi e precisamente con la Circolare del Ministero dell’Interno n. 557/LEG/010.418.6 del 31/05/2011 che è stata indirizzata a tutte le Questure Italiane. Tale atto è reperibile sul web ma comunque in caso di necessità è possibile contattarmi all’indirizzo mail giannetta.domenico@libero.it ed invierò copia della stessa.
Il Commissariato poi non può di certo rifiutarsi di accettare una comunicazione che un cittadino vuole fare al massimo potrà successivamente rispondere che tale adempimento non era dovuto in base alla normativa che spetta a loro richiamare.
18:16
La ringrazio per la sua disponibilità e gentilezza, che, mi lasci dire, difficilmente si si affianca oggi alla competenza che lei ha dimostrato. la saluto cordialmente.
18:35
Ho letto la nota e, mi lasci aggiungere, che purtroppo un articolo simile stampato dal sito della polizia io lo avevo portato al commissariato, con tutta la normativa di riferimento. Però non è esplicitato che per il comodato d’uso gratuito (per il quale non è obbligatoria la forma scritta e quindi la registrazione alla agenzia delle entrate) in caso di mancata registrazione del contratto era ancora necessaria la comunicazione. Per cui al commissariato, l’aggiornamento della normativa è stata interpretato come un obbligo di registrazione!! mi hanno infatti indirizzato alla agenzia delle entrate. E aggiungo che pur se assurdo.. non mi hanno consentito di rilasciare una raccomandata a mano. ho dovuto spedirla dall’ufficio postale il giorno dopo! Questo episodio, rappresentativo di una situazione globale, mi avvilisce molto. La ringrazio ancora, saluti.
07:08
Gentilissima Angela,
la ringrazio per i complimenti e sono sconcertato da quanto raccontato ma purtroppo ci sono ancora degli ambienti della nostra Pubblica Amministrazione ai quali se non arriva una circolare esplicativa che dica per filo e per segno cosa fare nessuno si prende l’onere di interpretare la norma ed agire nell’interesse supremo del bene comune.
Una cosa che tutti dobbiamo ricordare che siamo sia funzionari pubblici ma anche e soprattutto cittadini e mai fare agli altri ciò che non vorresti che gli altri facessero a te. A volte basta alzare il telefono e chiedere all’Angenzia delle Entrate come operare ed interpretare invece di mandare il cittadino in giro per gli uffic.
Un caloroso saluto.
19:49
Buongiorno,
mio marito oggi ha venduto casa ad un cittadino irlandese. Al Commissariato di Polizia locale al quale ho lefonato mi è stato detto che non dobbiamo procedere con la comunicazione di cessione di fabbricato come si faceva un tempo. Mi conferma che ciò è valido anche nel caso di acquirenti irlandesi?Grazie mille per la risposta (forse ripetitiva ) che mi vorrà dare.
Simona
12:35
Si conferma che anche per gli stranieri, nel caso di contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate, non è più dovuta la comunicazione di cessione di fabbricato così come correttamente sostenuto dai colleghi della Polizia Locale.
16:55
Buongiorno,
avrei bisogno di sapere se la registrazione mediante atto notarile di contratti di trasferimento immobiliare quali permute, donazioni o eredità assorbe l’obbligo della comunicazione di cessione di fabbricato così come è previsto per le compravendite.
Grazie e buon lavoro
16:33
A mio avviso, secondo un’interpretazione letterale della norma, la comunicazione di cessione di fabbricato nei casi prospettati continua ad essere dovuta.
C’è da evidenziare poi che per tali questioni è opportuno chiedere delucidazioni all’Autorità Locale di Pubblica Sicurezza competente per territorio considerato che l’intero sistema è ancora in evoluzione al punto che sono ancora in corso le iniziative volte a definire gli effetti delle richiamate previsioni, anche ai fini dell’acquisizione da parte delle autorità locali di pubblica sicurezza delle informazioni relative a:
• contratti di locazione registrati ai sensi del decreto legislativo n. 23 del 2011
• contratti di vendita di immobili registrati ai sensi del decreto-legge n. 70 del 2011
Nulla si dice in merito alle altre tipologie di contratti di trasferimento immobiliare per cui ritengo che nel dubbio la comunicazione vada presentata salvo diversa interpretazione dell’Autorità preposta alla ricezione.
10:43
Buongiorno, gradirei sapere come devo comportarmi nel caso di contratto di locazione a canone concordato già registrato con più locatari (lavoratori). Nel caso di subentro di un nuovo soggetto al posto di uno dei contraenti originari, con il contratto registrato che dunque rimane valido, come devo comportarmi rispetto all’obbligo di comunicazione di cessione fabbricato riferita al nuovo inquilino? E’ possibile che non debba procedere a nessuna comunicazione ‘ufficiale’?
Grazie.
20:47
L’utilizzo del bene da parte di un soggetto diverso da quelli indicati nel contratto di locazione registrato è soggetto alla Comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza così come avveniva in precedenza.
13:12
Buongiorno Sig. Giannetta,
secondo Lei in caso di locazione d’appartamento ad uso turistico fra privati, per periodi inferiori ai 30 gg. (una o due settimane) quindi con contratti non registrati, è prevista la comunicazione di P.S.?
Secondo quanto contenuto nel recente cosidetto “Codice del Turismo” D.L 23/5/2011 n.79, sembrerebbe di no.
Grazie e complimenti.
Giacomo Gaudenzi
21:23
Gentilissimo Sig. Gaudenzi,
il caso prospettato non è soggetto a comunicazione di cessione di fabbricato. La norma in questione Legge 18 Maggio 1978 n. 191, conversione con modificazioni del Decreto Legge 21Marzo 1978 n. 59 – Art. 12 testualmente recita: “Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato”.
In merito al Codice del Turismo si segnala che la Corte Costituzionale, con la Sentenza numero 80, del 2 aprile 2012, ha dichiarato illegittimi 19 articoli del decreto legislativo n.79, del 23 maggio 2011, meglio conosciuto come “Codice del Turismo”.
Nel ringraziare dei complimenti porgo i più cordiali saluti.
19:11
salve,
chiedo un ulteriore chiarimento in merito ai contratti di affitto commerciali..in caso di affitto da parte di privato di un negozio a società occorre effettuare la cessione di fabbricato?e tra privato e privato? o ditta individuale e società? In caso di mancata comunicazione o comunicazione tardiva leggevo di una sanzione ridotta di 206,00euro?Grazie per le risposte e complimenti.
21:39
Gentilissima Francesca,
premesso che la comunicazione oggi deve essere effettuata solo per le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni, quindi tutte le comunicazioni di cessione del fabbricato di qualsiasi tipo e condizione e a qualunque uso adibiti: fabbricati civili, commerciali, industriali, urbani, rustici, integri, semidiroccati, in costruzione, il cui cedente risulta essere una persona giuridica (sia ditta individuale che società), anche nel caso che sia dato corso alla registrazione dell’atto di locazione/compravendita.
Venendo al quesito proposto :
1. nel caso di fitto da privato di un negozio a società non occorre la cessione di fabbricato se il contratto di locazione è regolarmente registrato;
2. nel caso di fitto tra privato e privato non occorre la cessione di fabbricato se il contratto di locazione è regolarmente registrato;
3. ditta individuale e società occorre la comunicazione di cessione di fabbricato perché trattasi di una locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa;
In caso di mancata comunicazione o comunicazione tardiva il fatto costituisce violazione all’art. 12 del Decreto Legge 21/03/1978, n. 59 convertito in Legge 18/05/1978, n. 191 per il quale è prevista una sanzione amministrativa da € 103,29 a € 1.549,37. In virtù di quanto disposto dall’art. 16 della legge 24 novembre 1981, n. 689 è ammesso il pagamento con effetto liberatorio di una somma in misura ridotta pari alla terza parte del massimo della sanzione prevista per la violazione commessa o, se più favorevole e qualora sia stabilito il minimo della sanzione edittale, pari al doppio del relativo importo, “ovvero Euro 206,58” oltre alle spese di notifica.
Nel ringraziare per i complimenti che sono sempre bene accetti saluto cordialmente.
16:40
Gentilissimo Sig. Giannetta,
La ringrazio innanzitutto della risposta da cui mi sembra di capire che Lei accomuna le locazioni ad uso abitativo (che io ho sempre considerato locazioni di abitazioni) alle locazioni ad uso commerciale o non abitativo (che io ho sempre considerato locazioni di fondi,negozi,laboratori,etc).E’ così per le comunicazione di cessione fabbricato?e quindi anche il legislatore con il decreto 23/2011 parla in generale di tutte le locazioni anche se usa “locazioni ad uso abitativo”?…per me il legislatore non è stato così chiaro come invece sono sicura sarà Lei nella Sua puntuale risposta. Grazie di nuovo.Saluti
08:35
L’interpretazione letterale della norma porta sicuramente a sostenere la sua tesi ossia che le locazioni ad uso abitativo sono quelle destinate ad abitazione mentre le altre ad uso non abitativo quelle destinate ad attività commerciali, produttive, ecc.. Questo anche perché la disciplina delle locazioni che hanno per oggetto immobili urbani varia a seconda che gli stessi siano adibiti ad uso abitativo (nel qual caso dovrà farsi riferimento soprattutto alla legge 9/12/1998, n. 431, e succ. mod.) ovvero ad uso diverso da quello di abitazione (legge 27/7/1978, n. 392, e succ. mod.). La disciplina delle locazioni a uso diverso dall’abitazione varia a sua volta a seconda della destinazione dell’immobile o meglio dell’attività che in concreto viene svolta nell’immobile locato (attività industriali, commerciali, artigianali, di lavoro autonomo; attività assistenziali, etc.; v. C. Cass., Sez.III, 5/12/1985, n°6101).
In merito alla comunicazione di cessione di fabbricato ritengo però che il legislatore abbia fatto un po’ di confusione con la nuova imposta sostitutiva sulle locazioni di immobili ad uso abitativo, c.d. “cedolare secca”, introdotta dal D.Lgs. n. 23/2011 circa il nuovo regime di tassazione, alternativo a quello ordinario, il quale sancisce che non possono optare per la cedolare secca:
- le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali;
- i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni;
- gli imprenditori ed i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.
Il legislatore non è stato chiaro, la circolare emanata non ha dissipato i dubbi e quindi siamo in attesa di un intervento chiarificatore da parte del Ministero dell’Interno, personalmente sostengo la tesi secondo cui tutte le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, o di arti e professioni, sono soggette a comunicazione di cessione del fabbricato, ciò pur contrastando con l’interpretazione letterale della norma.
Purtroppo non avendo altri elementi legislativi e giurisprudenziali in merito non posso formulare con assoluta certezza l’interpretazione della norma in questione.
Nell’attesa di prossime evoluzioni, saluto cordialmente.
16:35
Ho veramente apprezzato la chiarezza delle risposte e il puntuale riscontro operativo dato ad ogni punto dei quesiti. Ho trovato ciò che necessitavo. Grazie
16:05
IO E IL MIO COMPAGNO CI DOBBIAMO TRASFERIRE. QUESTA VOLTA IL CONTRATTO D’AFFITTO LO FACCIAMO A SUO NOME IN QUANTO PER UN MESE DOBBIAMO PAGARE L’AFFITTO DA TUTT’E DUE LE PARTI.
COSI’ LUI AL MOMENTO DEL CONTRATTO PUO’ SUBITO CAMBIARE RESIDENZA X STIPULARE CONTRATTO CON L’ENTE CHE EROGA GAS, LUCE E ACQUA. IO INVECE LO FARO’ IL MESE SUCCESSIVO DA POTER COSI’ CHIUDERE IL CONTRATTO CON LO STESSO EROGATORE NELLA CASA CHE LASCEREMO.
IL LOCATARIO DELLA NUOVA CASA MI HA DETTO CHE IO DEVO PRESENTARE IN COMUNE LA “COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO” ENTRO LE 48 ORE DA QUANDO CI CONSEGNANO LE CHIAVI. SOLO X ME PERCHE’ PER IL MIO COMPAGNO VALE LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO.
NELLA CASA DOVE SIAMO ADESSO NON ABBIAMO FATTO QUESTO.
ABBIAMO FATTO IL CAMBIO DI RESIDENZA E I VIGILI URBANI SONO VENUTI A FARE I CONTROLLI. TUTTO QUI.
IO TRA UN MESE CAMBIERO’ LA RESIDENZA E SARO’ NEL SUO STESSO NUCLEO FAMILIARE, PERCIO’ CHE SENSO HA QUESTO? POI IL CEDENTE E’ IL LOCATORE PERCHE’ DOBBIAMO COMPILARLO NOI?
NON E’ MICA IL MIO COMPAGNO CHE MI CEDE L’IMMOBILE IN AFFITTO, IO VADO A VIVERE CON LUI?
GRAZIE MILLE PER LA RISPOSTA
21:50
La norma sancisce che chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.
Nel caso prospettato la disponibilità dell’abitazione è stata assunta dal compagno per cui non è necessario effettuare una comunicazione per lei anche perché la domanda nasce spontanea nel caso di una famiglia composta da 5 persone (padre – madre – 2 figli e suocera convivente) in cui la stipula del contratto registrato avviene a nome del padre dovrebbe effettuarsi una comunicazione per ogni persona convivente? Assolutamente no!
Il comportamento del cedente potrebbe essere dovuto a diffidenza nei vostri confronti.
La compilazione e la comunicazione dei dati nei casi previsti dalla legge è un obbligo preciso del cedente al quale in caso di inadempienza si applicano le sanzioni amministrative per cui il suo compagno non deve compilare assolutamente niente si deve limitare a fornire i dati.
Nel caso così come prospettato non occorre alcuna comunicazione di cessione di fabbricato in quanto lei va a convivere con il compagno il quale è titolare del contratto di fitto ed è colui al quale è stato consegnato l’immobile.
23:39
Grazie della sua risposta molto chiara ed esplicativa
15:43
Buongiorno Sig. Giannetta,scrivo con molta amarezza per quello che mi è accaduto. proprio ieri pomeriggio mi è stato notificato un verbale di violazione norma art.12 del D.L. 21 marzo 1978 nr. 59 in quanto ho comunicato entro i termini,in maniera incompleta i dati riguardanti la cessione fabbricato per uso abitativo di mia proprietà:in pratica sul modulo mancava la data di cessione dell’immobile,il resto era tutto completo e l’impiegato allo sportello lo ha accuratamente controllato prima di riceverlo. per detta violazione devo pagare una sanzione di Euro 222,00 , pochè la legge prevede una sanzione che va da E.103.00 a E.1549,00 non conosco quali sono i parametri per stabilire la somma da pagare. ho qualche appiglio per contestare tale verbale, visto che c’è ho regolarmente registrato il contratto all’Agenzia delle Entrate . mi sembra esagerato pagare tale multa ed essere paragonata magari a chi non dichiara nulla .grazie
13:16
Carissima sono amareggiato per l’accaduto e vengo a darle alcune dritte.
In merito alla sanzione amministrativa la norma stabilisce il pagamento di una somma da euro 103,00 a euro1.549,00 la cui applicazione tra minimo e massimo è disciplinata dall’art. 16 della legge 689/81 il cui primo comma testualmente recita “E’ ammesso il pagamento di una somma in misura ridotta pari alla terza parte del massimo della sanzione prevista per la violazione commessa o, se più favorevole e qualora sia stabilito il minimo della sanzione edittale, pari al doppio del relativo importo, oltre alle spese del procedimento, entro il termine di sessanta giorni dalla contestazione immediata o, se questa non vi è stata, dalla notificazione degli estremi della violazione”. Nel caso specifico si applica il doppio del minimo € 206,00 a cui vanno aggiunte le spese e quindi si arriva alla somma che le è stata contestata.
L’art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59 stabilisce che chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato. E’ chiaro che la data di cessione è fondamentale per stabilire se sono trascorse o meno le 48 ore. Se però nel modulo è stata riportata la data di compilazione e la stessa corrisponde a quella di cessione e/o meglio se il contratto è stato registrato in pari data e quindi sostanzialmente sono stati assolti gli obblighi nel rispetto delle 48 ore si potrebbe intraprendere uno scritto difensivo da indirizzare al Sindaco nel quale spiegando i motivi e le circostanze di fatto e si potrebbe confidare in una archiviazione o in denegata ipotesi in una riduzione del verbale all’importo di €103,00 + le spese di procedimento in quanto l’Autorità competente (Sindaco) a decidere sullo scritto difensivo ha facoltà di applicare il minimo della sanzione in presenza di elementi che facciano emergere l’assoluta buona fede del trasgressore.
Da quanto posso intuire si tratterebbe soltanto di una omissione di data quindi di una formalità e non dell’omissione dell’obbligo sancito dalla norma che è avvenuto nelle forme e nei tempi previsti, tra l’altro se il contratto è stato registrato non era necessario la comunicazione di cessione di fabbricato. Se di ciò si tratta chieda un incontro con il responsabile del procedimento esponga tali ragioni e sicuramente l’equivoco sarà chiarito e sarà tale soggetto a consigliarle la strada più semplice da intraprendere che dovrebbe essere quella dello scritto difensivo e/o eventualmente dell’archiviazione in autotutela direttamente.
Attendo sue notizie sull’evolversi della situazione. In bocca al lupo.
13:19
Salve,
mi potreste dire brevemente quali sono i passi da compiere per cedere un contratto di locazione transitorio ad uso abitativo sul quale il locatario ha optato per la cedolare secca?
Il locatore, il cedente, il cessionario sono tutti d’accordo affinché questo avvenga il primo giugno p.v.
Che comunicazione bisogna fare all’agenzia dell’entrate?
Bisogno comumque pagare l’imposta di registro con modello F23 considerando la cedolare secca o basta la comunicazione?
Grazie mille per la disponibilità.
20:38
Gentile signor Giannetta, ho un immobile che ho affittato ad una signora moldava con contratto regolarmente registrato da parecchi anni; il figlio dell’affittuaria vorrebbe trasferirsi in Italia e vivere con lei. Si è recato nel comune della mia città per sapere la documentazione occorrente e se doveva comunicare tramite cessione fabbricato il suo trasferimento dalla madre nel mio appartamento. Gli hanno risposto che la cessione fabbricato non è più necessaria ma che dobbiamo cambiare il contratto d’affitto inserendoci anche lui..
A me sembra una cosa assurda, e se un domani volessero venire anche la moglie, i figli, o altri parenti io dovrei fare ogni volta un nuovo contratto??
La ringrazio anticipatamente per la risposta. grazie