– deve trattarsi di un’opera che abbia comunque una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale e non sia parte integrante o costitutiva di altro fabbricato; deve essere preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso; deve essere sfornita di un autonomo valore di mercato;
– non deve essere valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume minimo (non superiore, in ogni caso, al 20% di quello dell’edificio principale) tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell’edificio principale, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede; la relazione con la costruzione preesistente deve essere, in ogni caso, non di integrazione ma “di servizio”, allo scopo di renderne più agevole e funzionale l’uso.
Su tale definizione si è basata anche una recentissima sentenza del T.A.R. della Campania n. 1926 del 6/12/11, con la quale è stato respinto un ricorso ad un’ordinanza di demolizione per aver coperto completamente un terrazzo avente superficie pari a 40 mq., in quanto il Giudice di merito constatava che, essendo il manufatto realizzato incorporato all’appartamento principale di cui ne costituisce parte integrante, non può soddisfare i requisiti della pertinenza urbanistica sopra esposti. Sentenze di questo tenore, sia di merito che di legittimità, ne troviamo svariate in quanto il punto di diritto consolidato è che tali strutture ( non solo verande ma anche tettoie ecc.) configurano ” una nuova costruzione, integrando un organismo edilizio suscettibile di autonomo utilizzo, preordinato a soddisfare esigenze non precarie sotto il profilo funzionale, in quanto tale idoneo ad alterare lo stato dei luoghi ed a comportare una significativa trasformazione del territorio”, Cass. Pen. , Sez III, sent. n. 40031 del 4/11/11.
Tutto ciò perché da diversi anni non vi è più coincidenza tra la nozione di Pertinenza ex art. 817 c.c. (riferibile solo alle opere edilizie minori ) e Pertinenza Urbanistica (più restrittiva) in quanto quest’ultima prevede che se l’opera presenta una propria autonomia sotto il profilo oggettivo e funzionale ed è destinata ad un uso durevole (ripostiglio, bagno/lavanderia e portico), evidenziando, quindi, caratteristiche tali da comportare un’incidenza sul carico urbanistico ed una modifica permanente del territorio nel quale si inserisce occorre inquadrare l’intervento come soggetto al regime del Permesso di Costruire, diversamente, esso può ricadere nell’ambito della SCIA.
